Организация арендовала помещение, в котором раньше был цех. Срок договора аренды - 4 года. В данный момент договор аренды подан для регистрации как долгосрочный. В помещении проведен ремонт (установка новых окон, гипсокартонных перегородок, заливка пола). Была проведена канализация, установлены туалеты и душевые, посередине цеха была возведена антресоль, чтобы сформировать второй этаж с кабинетами, кухней и переговорной комнатой. Работы выполнялись поэтапно разными подрядными организациями и проводились с согласия арендодателя. Возмещаться стоимость затрат арендодателем не будет. Обязанность по проведению ремонта договором аренды возложена на арендатора.
Каков порядок учета расходов на проведение работ в бухгалтерском учете и для целей налогообложения прибыли?
Можно ли принять к вычету НДС по работам и приобретенным материальным ценностям на проведение этих работ?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Наиболее безопасным с точки зрения налогообложения будет учет всего комплекса работ по переустройству здания цеха в офис в качестве капитальных затрат на улучшение арендуемого имущества.
При этом работы по замене окон, дверей, заливке полов можно отнести к расходам на капитальный ремонт. Поэтому затраты на эти работы можно учесть и в бухгалтерском, и в налоговом учете единовременно независимо от стоимости этих работ. Однако исключить возможность претензий со стороны проверяющих мы не можем.
Работы по возведению антресоли и перегородок, оборудованию санузлов, прокладке новых коммуникаций (канализации, водопровода и пр.) можно отнести к расходам на реконструкцию и дооборудование арендованного цеха. Эти работы формируют стоимость неотделимых улучшений, которые для целей бухгалтерского учета признаются основными средствами, для целей налогообложения прибыли - амортизируемым имуществом.
НДС, предъявленный подрядными организациями, поставщиками материальных ценностей, принимается к вычету в общеустановленном порядке.

Обоснование позиции:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ( ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ( ГК РФ).
В силу ГК РФ арендатор обязан производить только текущий ремонт, а арендодатель - капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором. То есть договором аренды может быть предусмотрена в том числе обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендованного имущества.
В соответствии со ГК РФ улучшения арендованного имущества бывают отделимыми и неотделимыми. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды ( ГК РФ).
Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее.
Критерии отделимости улучшений нормативно не установлены. Поэтому в каждом конкретном случае оценивается возможность демонтажа улучшений без причинения вреда арендованному имуществу. Имеющаяся судебная практика по данному вопросу противоречива.
Так, например, в ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11 суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему можно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи ( ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и вызвать необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями.
В Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 N 17АП-9508/16 встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку нежилого помещения, суд признал неотделимыми улучшениями (смотрите также Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 10АП-5618/13).
А в Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010 двери, рольставни, система безопасности, системы кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям.
Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, по окончании срока действия договора аренды остаются в собственности арендодателя.
При этом согласно ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Если арендодатель не компенсирует капитальные вложения арендатору, то неотделимые улучшения передаются арендатором по окончании срока аренды безвозмездно.

Налог на прибыль

В силу НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со НК РФ, на установленные НК РФ налоговые вычеты.
В соответствии с НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
Согласно НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.
При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе ( НК РФ).
При передаче же неотделимых улучшений арендатором арендодателю право собственности на них не переходит, так как неотделимые улучшения и так являются собственностью арендодателя.
По мнению Минфина России, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. Аргументом в пользу данной позиции является то, что арендатор передает арендодателю улучшения не как объект, а как результат выполненных работ по его созданию. А в соответствии с НК РФ работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы (172 письма ПБУ 10/99).
Следовательно, в учете необходимо сделать следующие записи:
Дебет 26 (44) Кредит 60
- отражена стоимость работ по замене окон, дверей, заливке полов и пр. в офисном помещении;
Дебет 19 Кредит 60
- отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
- НДС принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
- оплачена стоимость работ по замене окон, дверей, заливке полов и пр.
Согласно абзацу 2 п. 5 ПБУ 6/01, п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение N 34н), капитальные вложения в арендованные объекты ОС учитываются в составе основных средств ( Минфина России от 17.09.2015 N 03-05-05-01/53344, от 01.04.2014 N , от 19.02.2014 N , от 13.12.2012 N Неотделимые улучшения принимаются к учету по первоначальной стоимости, складывающейся из фактических затрат организации на их создание (п.п. 7, 8 ПБУ 6/01, п. 47 Положения N 34н). Эта первоначальная стоимость в бухгалтерском учете погашается посредством начисления амортизации, которая начинает начисляться с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия улучшений к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения их стоимости либо списания с бухучета (п. 17, 21 ПБУ 6/01).
Для установления срока полезного использования ОС необходимо руководствоваться критериями, установленными п. 20 ПБУ 6/01. Отметим, что для определения срока полезного использования и размера амортизации в бухгалтерском учете организация может, но не обязана применять Классификацию. Таким образом, в бухгалтерском учете для неотделимых улучшений может быть установлен срок полезного использования, равный сроку аренды.
В учете операции по созданию улучшений отражаются следующим образом:
Дебет 08 Кредит 60
- учтены работы по возведению неотделимых улучшений;
Дебет 19 Кредит 60
- учтен НДС по работам, предъявленный подрядчиком;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19
- НДС принят к вычету;
Дебет 08 Кредит 10
- списаны собственные материальные ценности, приобретенные для проведения работ;
Дебет 01 Кредит 08
- неотделимые улучшения включены в состав ОС;
Дебет 60, Кредит 51
- произведена оплата подрядчику по договору;
Дебет 26 (44) Кредит 02
- ежемесячное начисление амортизации по неотделимым улучшениям.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В законодательстве отсутствует четкое определение придомовой территории рядом с частными жилыми домами, но обычно каждому владельцу такого строения приходится сталкиваться с этим понятием.

Невозможно построить дом на земле, которая не . Участок и строение – это два различных объекта, причем каждый обладает своим кадастровым номером, но при этом они неразрывно связаны друг с другом.

Придомовая территория считается важным участком, так как именно она применяется для проведения инженерных коммуникаций, создания подходов и подъездов, а также для возведения различных небольших построек, необходимых для жизни.

Земля может находиться не только в личной собственности владельцев дома, но и может оформляться в .

Законодательное регулирование

Использование придомовой территории частных строений должно основываться на тех же нормативных актах, которые применяются для .

К этим актам относится:

• ЖК, в котором сдержится информация об определении придомовой территории, а также сюда входят основные принципы, на которых можно ею пользоваться;
• ЗК описывает правила определения размера участка;
• ФЗ «О землеустройстве» позволяет определить, как правильно выполняется ;
• НК дает информацию о том, как правильно рассчитывать размер , которая входит в собственность владельца дома;
• ФЗ №214 указывает на то, как правильно распределять права по отношению к общей земле.

Только при точном знании всех правил в отношении использования и разграничения придомовой территории можно быть уверенным в отсутствии нарушения законодательства.

Определение понятий

В законе нет точного понятия того, что является придомовой территорией для жилого частного строения.

Поэтому обычно сюда относится небольшой земельный участок, который находится непосредственно рядом с домом, и необходим для жизни и обслуживания здания.

Участок может:

• находиться в личной собственности;
• арендоваться у муниципалитета;
• передаваться в безвозмездное пользование.

На границах данного участка можно ставить заборы, после чего земля может использоваться для любых целей владельцев дома.

Владельцы и ответственные лица

Принадлежность земли зависит от того, как она оформлена.

Если она принадлежит на праве собственности владельцу дома, то он может полностью распоряжаться ею по усмотрению. Если же она передается на праве , то учитываются основные правила ее применения.

К нюансам определения принадлежности территории относится:

• земля, которая располагается за забором, считается ничейной, поэтому принадлежит обычно муниципалитету;
• пользоваться прилагающим к забору участком могут только люди, у которых имеется на владение и использование его, например, владелец частного участка обязан использовать его для выезда из гаража;
• допускается, что право владение землей имеется у нескольких лиц, например, у владельцев соседних домов, у которых заборы примыкают к одной территории, поэтому они оба могут беспрепятственно пользоваться этой землей.

Перегораживание участка, которым необходимо пользоваться сразу нескольким владельцам домов, является нарушением прав граждан, поэтому они могут обращаться в правоохранительные органы для устранения незаконных ограждений.

Определить размер придомовой территории достаточно просто, так как для этого используется стандартная формула, предполагающая умножение площади дома на удельный коэффициент части земли, который определяется СниПом.

Правила использования

Отсутствуют в законодательстве какие-либо отдельные и точные данные о том, как должен применяться участок, находящийся рядом с частным домом, поэтому обычно используются правила, имеющие отношение к многоэтажкам.

Поэтому непременно выполняются работы :

• уборка участка от различного мусора или снега;
• размещение контейнеров для мусора;
• озеленение и благоустройство;
• украшение земли и установка на ней разных предметов и конструкций, необходимых для жизни владельцев частных домов.

Допускается собственникам строения самостоятельно определять, какие именно работы будут выполняться на этой территории.

Уборка

Сами владельцы дома и участка должны заботиться об уборке территории, поэтому с нее своевременно устраняется мусор.

Уборка снега зависит от того, кому принадлежит земля, так как если она находится в частном владении , то убираются сами собственниками.

Если земля принадлежит муниципалитету , то обычно назначается определенная УК, которая занимается расчисткой земли, за что владельцы домов, к которым примыкает территория, уплачивают определенные средства.

Если соседи пользуются одним участком, они могут сами установить график уборки снега.

Озеленение

Оно не является обязательным, но за счет него обеспечивается привлекательный внешний вид участка.

Обычно работы включают :

• выкорчевывание деревьев, если они мешают проезду или проходу, а также создают опасность для жизни людей;
• высадка привлекательных клумб или газонов;
• использование удобрений для декоративных растений;
• создание живой изгороди.

Обычно этому процессу уделяется мало внимания, но от него зависит, насколько привлекательной будет территория.

Освещение

Если земля относится к муниципалитету, то можно потребовать установки осветительных приборов работниками коммунальных служб.

Собственники придомовой территории должны самостоятельно заботиться о монтаже этих конструкций. Особенно это актуально весной и зимой. Освещение может быть декоративным или функциональным .

Если одним участком пользуется несколько владельцев домов, то они могут договориться между собой об установке осветительных приборов, для чего все затраты по установке и обслуживанию делятся между ними.

Асфальтирование

Данный процесс так же выполняется только самими владельцами жилых домов. Они принимаются решение относительно создания бетонного или асфальтного покрытия. Деньги на это должны выделяться из личных средств.

Обычно участники одного жилищного кооператива на собрании принимают решение относительно необходимости асфальтирования территории за заборами. В этом случае собираются деньги с каждого владельца дома и нанимаются специалисты для создания покрытия.

Территория непосредственно рядом с домами, которая используется только владельцами строений, асфальтируется за счет их личных сбережений.

Благоустройство

Оно включает в себе разные работы, связанные с украшением территории, с ее уборкой и установкой различных функциональных элементов, значительно упрощающих процесс ее использования.

Непременно устраняются аварийные живые насаждения. Также не допускается создавать препятствия для использования общего участка другим владельцам домов.

Сдача в аренду

Допускается сдавать эту землю в аренду, для чего надо первоначально п одать заявление в администрацию . При передаче надела в аренду устанавливается определенная плата за использование земли.

Если земля оформлена в собственность, то для сдачи ее в аренду не требуется получать разрешение от администрации.

Администрация может отказать в возможности сдавать землю в аренду, так как на ней могут находиться важные коммуникации или имеется узкая дорога, поэтому не допускается перегораживать территорию.

Ответственность за нарушение правил

Территория может оформляться в аренду или на нее может регистрироваться право собственности. Если не будут при этом соблюдаться требования к использованию или содержанию территории, то объект может изыматься местными властями. Поэтому не допускается, чтобы создавались препятствия для соседей или находилось на участке много мусора.

Если работники администрации обнаруживают нецелевое использование земли или на ней скапливается много мусора, то может выписываться штраф.

Таким образом, придомовая территория рядом с частными домами может принадлежать самим гражданам или муниципалитету. Возможность ее использования определяется необходимостью в этом, а также имеющимися регистрационными документами. Важно пользоваться землей по назначению с учетом многих правил, а также заботиться о ее благоустройстве.

Примеры обустройства придомовой территории жилых домов представлены в следующем видеосюжете:

М.А. Кокурина, юрист

«Благоустраиваем» налоги после благоустройства территории

Как обосновать и учесть затраты на асфальтирование, озеленение, освещение и уплатить налоги

Тему статьи предложила С.Ю. Казанкова, главный бухгалтер ООО «Ярмарка» (Московская область).

Спрос, как известно, рождает предложение. Клиенты хотят подъезжать по гладкой дороге прямо к дверям уютного торгового центра, работники - оставлять машины на стоянке рядом с офисом, поставщики - выгружать продукцию с удобной площадки у склада.

Поэтому собственники и арендаторы торговых, офисных, складских и производственных помещений всячески стараются обустроить не только внутреннюю, но и внешнюю территорию, асфальтируя дорожки, оборудуя парковки, разбивая газоны и клумбы.

Благоустройство территории - это комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусств ап. 1.5 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минрегиона от 27.12.2011 № 613 (далее - Методические рекомендации) .

Налоговики считают, что объекты внешнего благоустройства не амортизируются для целей налогообложения прибыл иподп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ ; Письмо УФНС по г. Москве от 21.12.2011 № 16-15/123392@ . И из-за этого бухгалтеры ломают голову, как отстоять право на учет в расходах затрат на подобное облагораживание, можно ли принять к вычету НДС по таким расходам, учитывать ли стоимость «благоустройственных» основных средств в базе по налогу на имущество.

Как же надо действовать, чтобы свести к минимуму вероятность споров с налоговиками по столь щекотливым вопросам?

Обосновываем «благоустройственные» расходы

Отказываясь признать в расходах ваши «благоустройственные» траты, налоговые органы не согласятся и с вычетом НДС по работам и товарам, приобретенным для облагораживания территорий. Чаще всего доводы налоговиков следующие:

• расходы на благоустройство не направлены на получение дохода и не связаны с коммерческой деятельностью организаци иПисьма Минфина от 17.07.2012 № 03-03-06/2/81 , от 18.10.2011 № 03-07-11/278 ;
• вычет НДС по товарам, работам и услугам, связанным с благоустройством территорий, неправомерен, поскольку они не используются в операциях, облагаемых НДСПисьма Минфина от 09.11.2011 № 03-03-06/1/736 (п. 2) , от 18.10.2011 № 03-07-11/278 , от 15.03.2011 № 03-03-06/1/136 .

Упомянутые в статье судебные решения можно найти: раздел «Судебная практика» системы КонсультантПлюс

Ваша задача - убедить инспекторов, что вы не просто потратились «на создание удобного, обустроенного с практической и эстетической точки зрения пространства на территории организации »Письмо Минфина от 17.07.2012 № 03-03-06/2/81 , а сделали это по достаточно веским причинам. И вот какие документы вам могут в этом помочь.

Ищем обоснование расходов в нормативных актах

При строительстве или реконструкции зданий и сооружений, а затем и при их эксплуатации вы обязаны благоустраивать территорию и восстанавливать природную среду вокруг нихп. 3 ст. 37 , п. 2 ст. 38 , п. 2 ст. 39 Закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ ; Постановление ФАС ЗСО от 01.02.2012 № А56-67139/2010 .

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РУКОВОДИТЕЛЯ

За уклонение от работ по благоустройству территории и несоблюдение связанных с ними природоохранных требований компанию могут наказать: оштрафовать или приостановить ее деятельност ьст. 6.3 КоАП РФ ; ст. 56 Закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ ; Постановление Камчатского краевого суда от 30.04.2013 № 4-А -92 .

Какие конкретно меры надо для этого предпринимать, вы можете узнать из норм различного уровня: если не находите ничего подходящего для себя в федеральном законодательстве, посмотрите в региональных и местных нормативных актах. Например, органы местного самоуправления могут принимать правила эксплуатации объектов благоустройства. В частности, по озеленению, освещению территорий, содержанию зеленых насаждений и доро гпп. 8.1.1 , 8.2.2 , 1.5 Методических рекомендаций .

Санитарные правила и нормы

В зависимости от сферы деятельности вы можете поискать «свою» норму, обязывающую вас проводить благоустройство. В частности:

• <или> асфальтировать территорию, высаживать газонную траву при организации автосервисов и автозаправо кСанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ; пп. 2.12.25, 2.12.26 Методических рекомендаций ;
• <или> обустраивать прилегающую территорию и оборудовать со стороны проезжей части автодорог площадку возле организаций торговли и общепита для временной парковки транспорта, которую нельзя размещать во дворах жилых домо вПостановление ФАС ПО от 15.07.2009 № А55-17802/2008 ; п. 2.8 СП 2.3.6.1066-01 .

Требования пожарной безопасности

Согласно им для обеспечения путей эвакуации и подъезда спецтехники необходима очищенная от мусора площадка вокруг здания. Поэтому асфальтирование необходимо как соблюдение противопожарных прави лст. 80 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ ; .

«Ремонтные» правила

Если вы собственник здания и территории под ним, то обязаны нести бремя по содержанию автопарковки, дороги, пешеходных зон, асфальтовых площадок, КПП, сети наружного освещени яПостановление 10 ААС от 08.02.2011 № А41-10802/10 .

Подобные работы по благоустройству связаны с использованием вашего объекта недвижимости и относятся к планово-предупредительному ремонту, тоже необходимому по законодательств уМДС 13-14.2000 ; Постановление ФАС МО от 05.12.2012 № А40-47856/10-107-250 .

Градостроительные правила

Для их соблюдения до ввода вашего здания в эксплуатацию техническими условиями или заключением «архитектурных» органов (например, Москомархитектуры) может быть предписано, в частности:

• <или> организовать вокруг здания автостоянку для посетителей и работников, чтобы исключить стоянку машин на проезжей части прилегающей улицы, заасфальтировать подъезды, стоянки, площадки с устройством бортового камня, провести освещение территории в вечернее и ночное врем яПостановление ФАС МО от 25.05.2011 № А41-10802/10 ;
• <или> провести компенсационное благоустройство - озеленени еПостановление ФАС МО от 26.01.2009 № КА-А40/13294-08 .

Без выполнения подобных предписаний собственнику здания могут отказать в приемке объекта и в разрешении на его ввод в эксплуатацию. А без этого вы не сможете зарегистрировать право собственности и использовать свое здание в хозяйственной деятельности, а значит, и не получите прибыль.

Какие документы для обоснования расходов можно оформить самим

Если среди нормативных актов вы не нашли ничего подходящего для обоснования ваших затрат на благоустройство, сделайте у себя в компании один или сразу несколько вот таких документов.

Приказ руководителя фирмы

Цель издания такого документа - обосновать связь трат на благоустройство с коммерческой деятельностью вашей компании. Ведь чем привлекательнее и безопаснее территория, тем проще сдать ее в аренду за более высокую арендную плату, тем больше клиентов приедет за покупками в расположенный на ней торговый центр или тем выше будет рейтинг компании в глазах потенциальных контрагентов.

Сформулировать в приказе обоснование трат на благоустройство можно так:

• <или> «по производственной необходимости», в частности, для устройства парковок, автостоянок, расширения автодороги. Например, когда необходимы:

• грузоперевозчику - стоянка для грузового автотранспорта;
• владельцу торгового центра - парковка для гостей;
• производственной или складской компании - более широкая отремонтированная дорога для проезда длинномерного транспорт аПостановление ФАС УО от 01.06.2010 № Ф09-3938/10-С3 ;
• любой фирме независимо от сферы деятельности - парковка для служебных автомобиле йПостановление ФАС УО от 25.11.2010 № Ф09-8966/10-С3 или оборудованная дорога как единственный подъездной пут ьПостановление ФАС МО от 12.10.2010 № КА-А40/12233-10 ;

• <или> «с целью повышения привлекательности территории». Так можно попытаться отстоять траты, в частности:

• на безопасность (установка КПП, проведение сетей наружного наблюдения);
• на эстетическое благоустройство (посадка деревьев и кустарников, разбивка газонов, установка малых скульптурных форм);
• на удобство (асфальтирование дорог, площадок, обустройство пешеходных дорожек, игровых площадок, установка скамеек).

Положение об охране труда

В этом документе можно прописать, что благоустройство территории обусловлено требованиями трудового законодательства как мероприятия по охране тру даст. 22 ТК РФ . В частности, в целях обеспечения безопасности работников и сохранности их имущества могут быть необходимы:

• <или> оборудование стоянки у офиса для автомобилей сотрудников;
• <или> восстановление территории возле административно-офисного здания (например, обустройство тротуаров, переходо вп. 27 Типового перечня, утв. Приказом Минздравсоцразвития от 01.03.2012 № 181н ; Постановление 9 ААС от 11.03.2013 № А40-32264/12-90-153 );
• <или> высадка деревьев и кустарников вокруг здания офиса или производственных помещений для создания тени на территории и регуляции температуры в помещения хп. 6.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 .

Специальные положения в договоре аренды

В договоре аренды может быть закреплена договоренность о благоустройстве территории с целью наиболее эффективного извлечения прибыли как для арендодателя, так и для арендатор а. В частности, арендодатель может сам не тратиться на благоустройство, а предусмотреть его необходимость:

• <или> как условие длительной аренды. То есть, к примеру, берешь в аренду здание на длительный срок - обязан обустроить и улучшить территорию вокруг него.

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.3. Произвести работы по благоустройству земельного участка в соответствии со сметой, в которой перечислены объем и виды работ (Приложение № ___), и графиком их выполнения (Приложение № ___).

4.1. Срок аренды устанавливается с «05» марта 2014 г. по «04» марта 2029 г. при условии проведения арендатором благоустройства территории согласно смете и графику работ, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.

4.1.1. По истечении срока Договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора.

• <или> как обязательство арендатора нести расходы по улучшению, восстановлению или развитию арендованных территорий по мере необходимости. То есть берешь в аренду здание, а объем благоустройства - на твое усмотрение и тогда, когда это необходимо (в частности, с целью восстановления атмосферы окружающей сред ыПостановление ФАС СЗО от 27.04.2009 № А56-23561/2008 ).

3.2. Арендатор обязуется:

3.2.3. Производить работы по благоустройству арендованного земельного участка вокруг арендованного здания в объемах, необходимых для поддержания этой территории в состоянии не хуже, чем то, в котором она была передана арендатору.

Если первоначально в вашем договоре аренды нет условия о благоустройстве прилегающих территорий, можете оформить с арендодателем дополнительное соглашение, содержащее такую обязанность арендатор аПостановление ФАС МО от 26.08.2011 № КА-А40/9285-11 .

Документально подтверждаем расходы

Ваши обоснованные расходы должны быть еще и документально подтверждены. К примеру, для доказательства трат на асфальтирование дорожек у вас должны быть:

• акт о приемке выполненных работ;
• надлежаще оформленный счет-фактура, выставленный подрядчиком;
• акты о приеме-передаче объектов благоустройства на каждый принимаемый инвентарный объект.

Квалифицируем расходы в налоговом учете

Если при вашем благоустройстве создается имущество со сроком полезного использования менее 12 месяцев или первоначальной стоимостью 40 000 руб. и менее, то затраты на благоустройство необходимо учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацие йподп. 7 , 49 п. 1 ст. 264 НК РФ ; Письмо Минфина от 09.11.2011 № 03-03-06/1/736 .

Если в результате «благоустройственных» работ создается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев или первоначальной стоимостью более 40 000 руб., то оно должно рассматриваться в качестве амортизируемого (например, производственные площадки с покрытиями относятся к 5-й амортизационной групп е)ст. 256 НК РФ ; Письмо Минфина от 14.12.2011 № 03-03-06/1/823 ; Постановление Правительства от 01.01.2002 № 1 . Тогда созданные объекты могут признаваться основными средствами и их стоимость списывается на расходы через амортизацию. Заводите на них инвентарные карточки учета объекта основных средств. Кстати, в качестве инвентарного объекта можете записывать:

• <или> отдельный объект внешнего благоустройства (например, каждую асфальтированную дорожку);
• <или> комплекс объектов, находящихся на вашей территории (например, все пешеходные дорожки или многолетние насаждения вокруг вашего бизнес-центра).

Когда вы облагородили не собственные, а арендованные земельные участки, то объекты благоустройства считаются неотделимыми улучшениями в арендованные основные средства. Поэтому амортизировать такие объекты можно тольк оп. 1 ст. 256 НК РФ :

• в течение срока действия договора аренды;
• при условии, что расходы на благоустройство одобрены арендодателем. Если вы облагородили земли без согласия арендодателя, то можете попробовать учесть свои затраты в прочих расходах, связанных с производством и реализацией. Но спор с налоговиками обеспече нПостановление ФАС УО от 16.07.2012 № Ф09-5675/12 ;
• если арендодатель не компенсирует такие расходы.

В случае облагораживания участков, которые не принадлежат вам ни на праве аренды, ни на праве собственности, «благоустройственные» траты тоже можно попробовать учесть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Но имейте в виду, что обосновать их еще сложнее и даже суды могут быть против учета в расходах трат на облагораживание чужих территори йПостановление 2 ААС от 12.08.2011 № А17-272/2009 .

Возможно, вы не облагораживаете территорию под готовым строением, а самостоятельно строите объект и обустраиваете пространство вокруг него. В таком случае затраты на благоустройство можно включить в стоимость возведенного вами здания, сооружения.

Отражаем в бухучете объекты благоустройства

Если вы признали объект благоустройства основным средством, то:

• примите его к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Она определяется как сумма затрат на его создание и доведение до состояния, пригодного к использованию, без учета НДСпп. 7, 8 ПБУ 6/01 ;
• перенесите расходы на его создание через амортизацию в состав расходов по обычным видам деятельности.

Сделайте такие проводки.

Содержание операции	Дт	Кт
Отражена стоимость работ по созданию объектов внешнего благоустройства
Отражен НДС, предъявленный подрядчиком		60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
Принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком	68 «Расчеты по НДС»	19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»
Учтены в составе ОС объекты внешнего благоустройства	01 «Основные средства»	08 «Вложения во внеоборотные активы»
Начислена амортизация по объектам внешнего благоустройства	20 «Основное производство»/26 «Общехозяйственные расходы»/44 «Расходы на продажу»	02 «Амортизация основных средств»

Расходы на создание объектов внешнего благоустройства, не являющихся ОС, и расходы по поддержанию любых объектов внешнего благоустройства в рабочем состоянии отразите так.

Объектом по налогу на имущество организаций признаетс яп. 1 , подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ :

• недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС. Предположим, вы возвели у въезда на территорию пансионата стационарное строение, в котором будет располагаться пункт охраны и регистрации прибывающих гостей;
• движимое имущество, учтенное в бухучете в составе ОС по состоянию на 1 января 2013 г. Допустим, вы установили на территории торгового центра фонари. Если вы приняли такие объекты на учет как ОС после 1 января 2013 г.подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ , то вам не надо платить налог на имущество, сдавать декларацию и расчеты по нему.

Что касается неотделимых улучшений в арендованное имущество (например, озеленение, асфальтирование, установка стационарных заборов вокруг территории), то с таких ОС придется платить налог на имущество, если это вложения в недвижимост ьПисьмо Минфина от 14.03.2013 № 03-05-05-01/7760 .

Минстрой РФ дал разъяснения по поводу того, кто же должен нести расходы на организацию освещения во дворах жилых домов. Ранее в Екатеринбурге была проведена ревизия фонарей на столбах освещения. Те, что находятся во дворах многоквартирников, отключили от электроснабжения, погрузив площадки во тьму.

В администрации Екатеринбурга объяснили тогда, что дворовые опоры освещения находятся не на балансе Горсвета, поэтому больше поставлять эту электроэнергию за муниципальный счет не будут. «Предупредили все управляющие компании, что это нецелевое использование средств, поэтому электроэнергия будет отключена. Электроэнергия, с помощью которой освещается двор, будет оплачиваться собственниками. Это входит в общедомовое потребление», – говорил в эфире радио «Город.фм» и.о. начальника управления ЖКХ администрации Екатеринбурга Александр Брагин.

Между тем в ведомстве Михаила Меня уверены, что сети наружного освещения в состав общего имущества в многоквартирном доме не входят, поэтому платить за это собственники жилья не должны. Разъяснения об этом в министерстве дали в ответе одному из депутатов Госдумы РФ. «Обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению ни Жилищный кодекс, ни правила содержания общего имущества не содержат. В соответствии с законом об общих принципах организации местного самоуправления к вопросам местного значения отнесена организация благоустройства территории городского округа (в частности, освещение улиц). Финансовые обязательства, возникающие в связи с решением вопросов местного значения, исполняются за счет средств местных бюджетов. Минстрой РФ полагает, что организация и ремонт уличного (дворового) освещения относится к компетенции органов местного самоуправления», – говорится в письме за подписью замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса.

Наше предприятие намерено арендовать земельный участок. На нем будет находиться стоянка служебного транспорта.Какие затраты можно учесть в составе текущих расходов арендатора, т.е нашей организации, если предстоит полностью его благоустроить?Необходимо: сделать асфальтовое покрытие, забор, видеонаблюдение (т.к а/м дорогие), навес и т.п

Асфальтирование земельного участка можно отнести к неотделимым улучшениям, расходы на которые амортизируются в налоговом учете.

При отнесении асфальтирования к неотделимым улучшениям (ели арендодатель не компенсирует их стоимость) арендатор должен отразить их в учете как объекты ОС средств в течение срока действия договора аренды.

Амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в период действия договора аренды земельного участка во время действия которого эти улучшения были произведены.

По окончании срока действия договора аренды начисление амортизации по таким капитальным вложениям должно быть прекращено. Даже если срок их полезного использования еще не истек.

Недоамортизированную часть стоимости капитальных вложений при расчете налога на прибыль учесть нельзя.

2.Установки системы видеонаблюдения, это является отделимым улучшением арендованного имущества.

Если арендодатель дал свое согласие на такое улучшение, но не компенсирует расходы, арендатор вправе включить сумму, истраченную на улучшение сумму в ОС или МПЗ (исходя из стоимостного критерия) и учесть в бухгалтерском и налоговом учете в момент ввода в эксплуатацию.

3.Что касается забора и навеса, то такие улучшении могут быть как отделимыми, так и неотделимыми.

Если забор, навес легко демонтировать, то это будет отделимое улучшение, тогда при списании расходов руководствуйтесь Рекомендацией № 6.

Если же забор и навес представляет собой кирпичную пристройку, то данное улучшение будет отнесено к неотделимому. Списывайте такие затраты согласно Рекомендации № 7.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1.Ситуация: Можно ли в налоговом учете начислять амортизацию по таким объектам, как асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия, которые созданы без привлечения бюджетного (целевого) финансирования

Да, можно, если обустройство таких объектов обусловлено требованиями законодательства.

По общему правилу независимо от источников финансирования асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия относятся к объектам внешнего благоустройства, и, следовательно, амортизация по ним не начисляется (). Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России* от 30 января 2008 г. № 03-03-06/1/63 , от 30 октября 2007 г. № 03-03-06/1/745 ,от 30 мая 2006 г. № 03-03-04/1/487 , от 25 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/1/201 и от 13 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/73 .

В то же время для отдельных отраслей экономики обустройство производственных площадок с асфальтовым и другими видами покрытий рядом с производственными объектами является обязательным в силу законодательства, а также нормативных технических документов в области промышленной безопасности. В таких случаях организация может начислять на них амортизацию. Такой вывод сделан в письме Минфина России от 19 июня 2008 г. № 03-03-06/1/362 .*

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие начислять амортизацию по асфальтовым (бетонным, тротуарным) покрытиям, созданным без привлечения бюджетных средств, независимо от того, обусловлено ли их обустройство нормами законодательства или нет. Они заключаются в следующем.*

Асфальтовые (бетонные, тротуарные) покрытия относятся к объектам дорожного хозяйства. Буквальное прочтение пункта 2 статьи 256 Налогового кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что если при строительстве объектов дорожного хозяйства не было использовано бюджетное или другое целевое финансирование, то амортизацию по таким объектам начислять можно. Главное, чтобы обустройство таких объектов было связано с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 НК РФ). В арбитражной практике есть примеры судебных решений, которые подтверждают правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 1 июня 2009 г. № А56-33207/2008 , от 14 января 2008 г. № А56-4910/2007 , от 18 июля 2005 г. № А56-11749/04 и от 25 октября 2004 г. № А56-32626/03 , Волго-Вятского округа от 22 октября 2008 г. № А28-1630/2008-43/29 , Московского округа от 23 июля 2008 г. № КА-А40/6654-08 , Уральского округа от 26 июня 2008 г. № Ф09-4500/08-С3 , Поволжского округа от 13 июня 2012 г. № А55-19091/2011).

Кроме того, организация может включить такие объекты (стоимостью более 40 000 руб.) в состав амортизируемого имущества:

• в качестве сооружения;
• в качестве капитальных вложений в арендованные основные средства.

Учесть твердые декоративные покрытия в качестве сооружений можно по следующим основаниям. Во-первых, они улучшают доступ к организации, способствуют привлечению дополнительных клиентов, а значит, положительно влияют на увеличение продаж. Во-вторых, наличие твердого покрытия позволяет сократить время погрузочно-разгрузочных работ, что также повышает эффективность бизнеса. Из этого следует, что твердое покрытие используется в деятельности, связанной с получением доходов, и соответствует определению амортизируемого имущества, указанному в пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. Основанием для начисления амортизации в этом случае является абзац 1 пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ.

Если твердое покрытие обустроено на арендованной земле, затраты на его строительство можно классифицировать как капитальные вложения в арендованные основные средства (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 16 марта 2006 г. № 18-11/1/20791). При этом в договоре аренды земли (дополнительном соглашении к нему) должно быть отражено согласие арендодателя (право арендатора) на производство неотделимых улучшений в виде асфальтового (бетонного, тротуарного) покрытия (абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ , ). Кроме того, таким договором (дополнительным соглашением) должно быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитальных вложений (абз. 4 п. 1 ст. 258 НК РФ , ). Основанием для начисления амортизации в этом случае является пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ (см., например, письма УФНС России по г. Москве от 14 декабря 2007 г. № 20-12/119684 , от 17 марта 2006 г. № 18-11/20791). О применении амортизационной премии при амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества см. .

Не исключено, что при проверке налоговая инспекция не согласится с включением расходов на устройство (укладку) твердых покрытий в расчет налогооблагаемой прибыли. В таком случае свою позицию организации придется отстаивать в суде.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении асфальтированной автостоянки, оборудованной на арендуемой территории. Организация-арендатор применяет общую систему налогообложения*

В январе ООО «Торговая фирма "Гермес"» (арендатор) заключило с ЗАО «Альфа» (арендодатель) договор аренды земельного участка, на котором расположен торговый комплекс. Срок действия договора аренды – 25 лет.

Условиями договора предусмотрено:

• любые работы на арендованном участке арендатор вправе проводить только с согласия арендодателя;
• арендодатель не возмещает вложения арендатора в арендуемое имущество.

В апреле «Гермес» решил оборудовать на арендуемом участке асфальтированную автостоянку. Для этого он заключил с «Альфой» дополнительное соглашение к договору, в котором было отражено согласие арендодателя на обустройство стоянки. Работы по асфальтированию стоянки были выполнены подрядной организацией в мае. Стоимость работ составила 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.).

Бухгалтер «Гермеса» руководствовался разъяснениями УФНС России по г. Москве и включил оборудованную автостоянку в состав основных средств.

Расходы на обеспечение безопасности имущества организации можно считать экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Хотя они не приносят дохода напрямую, зато обеспечивают возможность его получения и минимизируют возможные потери (порчу и утерю имущества организации). Поэтому учитывайте амортизацию, начисленную по забору, ограждающему территорию организации, в расходах, уменьшающих налог на прибыль.*

Елена Попова , государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимые или неотделимые .*

О том, как отразить арендатору в бухучете и при налогообложении отделимые улучшения арендованного имущества, см. Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на отделимые улучшения арендованного имущества .

Что относится к неотделимым улучшениям

К неотделимым улучшениям можно отнести, например, монтаж пожарно-охранной сигнализации, стационарной системы отопления и вентиляции (сплит-системы) и т. д.*

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен вред арендованному имуществу, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если улучшение нельзя отделить без вреда для имущества, то такое улучшение является неотделимым (например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания).*

пункт 2

Однако в целях налогообложения при проверке налоговые инспекторы вряд ли будут следовать ему. В каждом конкретном случае ситуация будет решаться в зависимости от вида произведенных работ и возможного вреда, который может принести демонтаж улучшений. Например, в зависимости от того, какое крыльцо к арендованному зданию пристроила организация (легко демонтируемый пластиковый навес или стационарную кирпичную пристройку), данное улучшение может быть отнесено к отделимому или неотделимому.

Ситуация: относится ли реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) к неотделимым улучшениям арендованного имущества в целях бухучета и налогообложения*

Да, относится.*

По нормам гражданского законодательства улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых арендованное имущество существовало и могло использоваться по назначению (ст. , ГК РФ). Реконструкция (модернизация, дооборудование, достройка) также отнесена к работам, в результате которых имущество приобретает новые или дополнительные свойства (увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т. д.) (письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80). Таким образом, работы по реконструкции (модернизации, дооборудованию, достройки) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение. Если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды – это неотделимое улучшение ().

Данный вывод действует как для целей бухучета, так и налогообложения* (п. 2 ст. 1 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ , п. 2 ст. 257 НК РФ , письма Минфина России от 18 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/762 , от 23 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/794).

Момент передачи в собственность арендодателя

По общему правилу неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (если иного не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды. Однако стороны сделки могут предусмотреть и иной порядок, например, передача неотделимых улучшений возможна сразу после окончания данных работ.

Такой порядок следует из положений Гражданского кодекса РФ.

Возмещение расходов арендодателем

Если арендатор произведет неотделимые улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иного не предусмотрено в договоре). Форму компенсации расходов стороны могут предусмотреть любую: возмещение деньгами или за счет арендной платы.

Бухучет

Порядок бухучета неотделимых улучшений, передаваемых на баланс арендодателя, зависит от двух факторов:*

• метода производства улучшений (строительство хозяйственным или подрядным способом, покупка);
• условий проведения улучшений (компенсируются они арендодателем или нет).

Если организация производит неотделимые улучшения арендованного имущества собственными силами, в бухучете отразите это проводкой:*

Дебет 08 Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 76, 70, 07...)
– отражены затраты, связанные с производством неотделимого улучшения арендованного имущества.

Если организация для производства неотделимых улучшений привлекает сторонних подрядчиков, в учете сделайте проводку:*

Дебет 08 (07) Кредит 60 (76, 10)
– отражена стоимость подрядных работ по производству улучшений.

Поступление неотделимого улучшения на баланс оформите актом, составленным по форме, утвержденной руководителем организации, или по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1а , форме № ОС-1б , форме № ОС-14). При этом первичные документы должны содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Такой порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Подробнее об учете и оформлении документов при создании (приобретении) основных средств см.:

• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств хозспособом ;
• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство (изготовление) основных средств подрядным способом ;
• Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих монтажа .

Бухучет: арендодатель не возмещает расходы на улучшения

Если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатор должен отразить их в учете как объекты основных средств в течение срока действия договора аренды. Если такие расходы не превышают 40 000 руб., организация может их учесть в составе материально-производственных запасов (МПЗ).* Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 6/01.

Стоимость неотделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств погашайте путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Срок полезного использования неотделимого улучшения для целей бухучета ограничьте сроком действия договора аренды (абз. 5 п. 20 ПБУ 6/01).

Стоимость неотделимых улучшений в виде материально-производственных запасов спишите на расходы в момент передачи в эксплуатацию (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01 , п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н).

При отражении неотделимых и некомпенсируемых улучшений в составе МПЗ в бухучете могут возникнуть временные разницы (п. 8 ПБУ 18/02). Это связано с тем, что в налоговом учете такие капитальные вложения относятся к амортизируемому имуществу независимо от их стоимости (абз. 4 п. 5 ПБУ 6/01 , ).

Пример отражения в бухучете арендатора неотделимых улучшений. Арендодатель не компенсирует неотделимые улучшения*

В январе 2013 года ЗАО «Альфа» получило в аренду здание. Полученное здание используется в производственной деятельности организации.

В марте 2013 года организация смонтировала в помещении вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 220 000 руб.

В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2015 года.

Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2013 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2013 года по январь 2015 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 10 000 руб.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В марте 2013 года:

Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 220 000 руб. – отражены расходы по производству неотделимых улучшений собственными силами арендатора;

Дебет 01 Кредит 08
– 220 000 руб. – приняты к учету неотделимые улучшения в состав основных средств;

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 39 600 руб. (220 000 руб. ? 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 39 600 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений.

Ежемесячно начиная с апреля 2013 года по январь 2015 года:

Дебет 20 Кредит 02
– 10 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.

Если арендодатель не компенсирует стоимость улучшений арендатору, такая передача признается безвозмездной реализацией имущества. В этом случае на дату передачи объекта улучшений на баланс арендодателя в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 01
– списана остаточная стоимость безвозмездно переданного имущества (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта, например акта);

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль учет неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от условий проведения улучшений и компенсации их стоимости. В данном случае возможны три варианта:*

• улучшения проведены с согласия арендодателя, и он возмещает их стоимость ;
• улучшения проведены с согласия арендодателя, но их стоимость он не возмещает ;
• улучшения проведены без согласия арендодателя .

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя и он компенсирует их стоимость, то амортизацию на произведенные капитальные вложения не начисляйте (абз. 5 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он не компенсирует их стоимость, то арендатор получает право амортизировать произведенные капитальные вложения (абз. 6 п. 1 ст. 258 , п. 1 ст. 256 НК РФ). Такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом независимо от их стоимости* (). Это правило действует и в ситуации, когда арендодателем является гражданин . Исключение из приведенного порядка начисления амортизации составляют неотделимые улучшения арендованных объектов непроизводственного назначения (п. 1 ст. 252 , п. 1 ст. 256 НК РФ).

Если неотделимые улучшения проведены с согласия арендодателя, но он компенсирует только часть их стоимости, то оставшаяся часть затрат (не возмещенная арендодателем стоимость) уменьшает налогооблагаемую прибыль путем начисления амортизации (абз. и п. 1 ст. 258 НК РФ, письмо Минфина России от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134).

Начните начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода актива в эксплуатацию. Норму амортизации определите исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией , утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 .

Прекратите начислять амортизацию на объект неотделимых улучшений с 1-го числа месяца, следующего за месяцем в котором договор аренды прекратился.

Если договор аренды будет пролонгирован, объект неотделимых улучшений арендатор продолжит амортизировать .

Это следует из положений пунктов и статьи 259.1, пунктов и статьи 259.2 Налогового кодекса РФ.

Изложенный порядок в полной мере применяется при использовании метода начисления (). При применении кассового метода необходимым условием учета амортизации в расходах является оплата арендатором капитальных вложений в форме неотделимых улучшений (подп. 2 п. 3 ст. 273 НК РФ).

Амортизационную премию, предусмотренную пунктом 9 статьи 258 Налогового кодекса РФ, к неотделимым улучшениям арендатор применять не вправе. Ведь неотделимые улучшения – неотъемлемая часть арендованного имущества, которая не остается на балансе у арендатора. Кроме того, пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ для неотделимых улучшений установлен особый порядок расчета амортизации.

Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663 и от 9 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/18 .

Подробнее о порядке начисления амортизации по арендованным объектам основных средств см.* Как рассчитать амортизацию по арендованным объектам основных средств в налоговом учете .

Из-за различий в порядке определения срока полезного использования неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете в бухучете могут возникнуть постоянные или временные разницы (п. , ПБУ 18/02).

Пример расчета амортизации капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества в налоговом учете у арендатора. Капитальные вложения не возмещаются и выполнены с согласия арендодателя*

ЗАО «Альфа» в январе 2013 года арендовало производственное здание. В этом же месяце организация с согласия арендодателя оборудовала здание новой системой отопления. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для здания, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Затраты «Альфы» составили 250 000 руб. (без НДС).

Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, однако он эту сумму не компенсирует. Срок аренды здания составляет 12 месяцев – с января по декабрь 2013 года включительно.

Бухгалтер определил, что организация может амортизировать систему отопления с февраля по декабрь 2013 года включительно (п. 1 ст. 258 НК РФ). Срок полезного использования системы – 420 месяцев (десятая амортизационная группа). Организация начисляет амортизацию линейным способом.

Ежемесячная норма амортизации составила:
1: 420 мес. ? 100% = 0,2381%.

Ежемесячная амортизация составила:
250 000 руб. ? 0,2381% = 595 руб.

Сумма амортизации, которую «Альфа» сможет списать за все время аренды, составляет 6545 руб. (595 руб. ? 11 мес.).

Договор аренды на следующий год продлен не был. Разницу между суммой, потраченной на систему отопления, и начисленной амортизацией – 243 455 руб. (250 000 руб. – 6545 руб.) – «Альфа» при расчете налога на прибыль учесть не сможет.

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Что относится к отделимым улучшениям

В законодательстве определения отделимых улучшений нет. К отделимым улучшениям можно отнести, например, установку видеокамер (системы видеонаблюдения) в офисе, строительство пристроек к зданию, без труда демонтируемых от него, и т. д.*

Главбух советует: отличить отделимые улучшения от неотделимых можно по следующему признаку: будет ли причинен арендованному имуществу вред, если попытаться отделить от него произведенное улучшение.

Если отделить улучшение можно без вреда для имущества, то такое улучшение является отделимым (например, демонтаж системы видеонаблюдения не нанесет вред арендованному зданию).*

Такой вывод позволяет сделать пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ. Что подразумевается под нанесением вреда арендованному имуществу, данная норма законодательства не разъясняет. Поэтому точный критерий отнесения улучшений к тому или иному виду можно прописать в договоре аренды или привести конкретный перечень работ с указанием того, к какому виду улучшений они относятся. Такой список поможет сторонам сделки разобраться в определении произведенных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений).